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RECHT UND STEUERN

Makler-, Bauträger- und Baubetreuergewerbe

§ 34c Gewerbeordnung

Für die Ausübung eines Gewerbes gilt in der Regel der Grundsatz der Gewerbefreiheit. Wollen Sie jedoch eine Selbstständige Tätigkeit als Makler, Bauträger oder Baubetreuer aufnehmen, so reicht die übliche Gewerbeanmeldung nicht aus. Es handelt sich nämlich um erlaubnispflichtige Gewerbe. Der Gesetzgeber nimmt an, dass es sich bei der Vermittlung von Grundstücken, Räumen oder Kapitalanlagen um sensible Arbeitsfelder handelt, in denen ein besonderer Vertrauensschutz erforderlich ist und zahlreiche rechtliche Bestimmungen zu beachten sind. Aus diesem Grund besteht eine Erlaubnispflicht.

Mit diesem Informationsblatt wollen wir Sie über die wichtigsten Grundlagen der Erlaubniserteilung und der Makler-, Bauträger- und Baubetreuertätigkeit informieren und ihnen darüber hinaus wichtige Kontaktadressen an die Hand geben. Für Fragen, die über den Inhalt dieses Informationsblattes hinausgehen, steht Ihnen Ihre IHK gerne zur Verfügung.

I. Wichtige Kriterien zur Makler-, Bauträger- und Baubetreuererlaubnis

1. Erlaubnispflicht :

Makler, Bauträger und Baubetreuer benötigen vor Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit eine behördliche Erlaubnis gem. § 34 C (Gewerbeordnung). Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit sind im wesentlichen die Selbständigkeit (Tätigkeit in eigenem Namen und auf eigene Rechnung), die Gewinnerzielungsabsicht und die Dauerhaftigkeit (auf Wiederholung ausgelegte Tätigkeit). Für folgende selbständig ausgeübte Berufstätigkeiten ist eine Erlaubnis gem. § 34 c GewO notwendig:

  • Nachweis oder Vermittlung von Vertragsabschlussmöglichkeiten über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume oder Darlehen;
  • Nachweis oder Vermittlung von Vertragsabschlussmöglichkeiten über den Erwerb von

a) Anteilsscheinen einer Kapitalanlagegesellschaft,

b) ausländischen Investmentanteilen

c)sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden;

d) öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kapital- oder Kommanditgesellschaft und von verbrieften Forderungen gegen eine Kapital- oder Kommanditgesellschaft 

  • Tätigkeit als Bauträger (Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden);
  • Tätigkeit als Baubetreuer (Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen);

2. Inhalt der Erlaubnis:

Die Erlaubnis gem. § 34 c GewO ist 

  • persönlich und nicht übertragbar, d.h. sie erlischt mit dem Tod des Inhabers, der Betriebsaufgabe bzw. dem Wegfall der juristischen Person oder dem Verzicht des Inhabers,
  • unbefristet, d.h. sie gilt ohne zeitliche Beschränkung,
  • nicht raum- oder ortsgebunden, d.h. sie gilt für den gesamten Geltungsbereich der Gewerbeordnung, also innerhalb der Bundesrepublik Deutschland.

3. Erlaubnisvoraussetzungen:

Eine spezielle Berufsausbildung oder Weiterbildung ist für die Tätigkeit als Makler, Bauträger oder Baubetreuer nicht erforderlich, jedoch für eine erfolgreiche Tätigkeit hilfreich.

Der Grundsatz der Gewerbefreiheit gebietet, dass grundsätzlich jeder auf Antrag die Erlaubnis, als Makler, Bauträger oder Baubetreuer tätig zu werden, bekommen kann. Im Umkehrschluss sieht das Gesetz allerdings vor, dass die Erlaubnis von der Behörde zu versagen ist, wenn der Antragsteller nicht die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt oder in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. 

  • Die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten 5 Jahren vor Stellung des Antrages wegen einer Straftat, wie etwa Mord, Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist. Gewollt ist hierbei insbesondere der Schutz von Vermögenswerten des Auftraggebers vor unseriösen Maklern, Bauträgern oder Baubetreuern.
  • Die Unzuverlässigkeit kann jedoch auch auf anderen Gründen beruhen. Nach allgemeiner Meinung ist unzuverlässig, wer "nach dem Gesamtbild seines Verhaltens nicht die Gewähr dafür bietet, dass er das Gewerbe ordnungsgemäß ausüben wird". Der Verdacht der Unzuverlässigkeit liegt demnach vor bei mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, Steuerschulden, Verletzung sozialversicherungsrechtlicher Verpflichtungen oder wenn dem Antragsteller die Ausübung eines Gewerbes untersagt (gem. § 35 GewO) oder eine Erlaubnis zurückgenommen oder widerrufen (gem. §§ 48 ,49 VwVfG) worden ist. 

Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen vor, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder es mangels Masse abgewiesen worden ist.

Stehen keine Versagungsgründe entgegen, hat der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis. 

4. Erlaubniserteilung/ Gebühren:

Die Erlaubnis wird von der Behörde erteilt, in deren Gebiet der Antragsteller seinen Geschäfts- bzw. Wohnsitz hat. Die dafür im Elbe-Weser-Raum zuständigen Behörden entnehmen Sie bitte aus unserem Anhang. Dort finden Sie auch die Telefonnummer des für Sie zuständigen Ansprechpartner.

Die Gebühren für die Erteilung der Erlaubnis betragen je nach Umfang der beantragten Tätigkeit zwischen 204 € und 2040 €. Die genauen Gebühren sind den Mustern der Antragsformulare zu entnehmen. Die jeweiligen Ämter halten spezielle Antragsformulare für Sie bereit. 

Dem Antrag sind meist beizufügen:

  • Führungszeugnis
  • steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (zu beantragen beim Finanzamt)
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister
  • Auskunft über mögliche Einträge (gem. §§ 915 ZPO, 26 Abs.2 InsO ) im Schuldnerverzeichnis des Amtsgerichts (zu beantragen beim Amtsgericht)

Was genau die jeweiligen Behörden an zusätzlichen Antragsunterlagen benötigen erfahren Sie bei der für Sie zuständigen Behörde. 

5. Erziehung der Erlaubnis:

Eine Rücknahme der Erlaubnis kommt zum einen in Betracht, wenn die Behörde bei ihrer Entscheidung von einem Sachverhalt ausgegangen ist, der sich als unrichtig erweist, beispielsweise weil tatsächlich ein Versagungsgrund (Unzuverlässigkeit, ungeordnete Vermögensverhältnisse) vorlag, oder wenn ggf. das geltende Recht unrichtig angewendet worden ist.

Zum anderen können während der Ausübung der Tätigkeit Zweifel an der Zuverlässigkeit des Gewerbetreibenden auftreten, die die zuständige Behörde veranlassen, die Erlaubnis zu widerrufen. 

6. Berücksichtigung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV):

Für die Tätigkeit des Maklers sind schließlich die speziellen Regeln der MaBV zu berücksichtigen. Die Makler- und Bauträgerverordnung soll sowohl dem Schutz der Allgemeinheit als auch dem Schutz der Auftraggeber dienen. Die Einhaltung der Vorschriften der MaBV muss der Makler jährlich durch geeignete Prüfer prüfen lassen und den Prüfbericht vorlegen.

Von besonderer Bedeutung sind u.a. folgende Vorschriften: 

  • die Pflicht zur Sicherung von Vermögenswerten der Auftraggeber
  • die Pflicht die erhaltenen Vermögenswerte des Auftraggebers getrennt zu verwalten (getrennte Kontoführung)
  • Buchführungspflicht (§ 10 MaBV - Aufzeichnungspflicht über den Auftrag)
  • die Pflicht zur Information des Auftraggebers (§ 11 MaBV)
  • die Pflicht zur Sammlung von Inseraten und anderen Veröffentlichungen (§ 13 MaBV)
  • die Pflicht zur Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen (§ 14 MaBV - Unterlagen sind 5 Jahre lang in den Geschäftsräumen aufzubewahren.)
  • Pflichtprüfung durch externe Prüfer unter Mitwirkung des Maklers (§§ 16,17 MaBV - Erstellen eines Prüfberichtes über die Einhaltung der Verpflichtungen durch einen geeigneten Prüfer).

II. Der Abschluss eines Maklervertrages mit Kunden

Die zivilrechtlichen Vorschriften zum Maklervertrag sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 652 ff. geregelt.

Ein Maklervertrag kommt wirksam zustande, wenn der Makler seinem Auftraggeber einen Interessenten vermittelt, bzw. den Nacheis erbringt, dass ein Dritter mit diesem einen Vertrag abschließen will. Dies geschieht in der Regel schriftlich. Wirksam können aber auch mündliche oder ggf. sogar sog. konkludente, d.h. stillschweigend zustandegekommene, Verträge sein, im letztgenannten Fall lauert jedoch die Gefahr, dass der Anspruch nicht bewiesen werden kann.

Grundsätzlich gilt die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Vergütung; gesetzliche Beschränkungen (z.B. Sittenwidrigkeit) sind jedoch zu beachten.

Wurde keine Vergütung vereinbart, ist gem. § 653 Abs.2 BGB der "übliche Lohn" fällig.

Weitere wesentliche gesetzliche Vorschriften für die Tätigkeit eines Maklers sind die §§ 2, 3, 4a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG).

Nach § 2 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zu Stande kommt.

Kein Anspruch auf Entgelt steht dem Wohnungsvermittler zu, wenn

  • durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird,
    der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
  • der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das Gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

Nach § 3 WovermittG darf der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt. 

Anhang

Antragannehmende Stellen:

1. Landkreise

Landkreis Cuxhaven

Ordnungsamt
Vincent-Lübeck-Str. 2
27474 Cuxhaven
Tel.: 04721/660
Fax: 04721/662040
Internet: http://www.landkreis-cuxhaven.de/

Landkreis Osterholz

Ordnungsamt
Osterholzer Str. 23
27711 Osterholz-Scharmbeck
Tel.: 04791/930-0
Fax: 04791/930-358
Internet: www.landkreis-osterholz.de

Landkreis Rotenburg (Wümme)

Rechts- und Ordnungsamt
Amtsallee 7
27432 Bremervörde
Tel.: 04761/81-0
Fax: 04761/81-4899
http://www.lk-row.de

Landkreis Stade
Ordnungsamt
Am Sande 2
21682 Stade
Telefon: 04141/12-0
Fax: 04141/12247
mailto:ordnungsamt@landkreis-stade.de

Landkreis Verden (Aller)
Ordnungsamt
Lindhooper Str. 67
27283 Verden
Tel.: 04231/15-0
Fax: 04231/15-603
Internet: www.landkreis-verden.de

2. Städte

Stadt Achim
Fachbereich 1/19
Obernstr. 38
28832 Achim
Tel.: 04202/91600
Fax.: 04202/9160299
Internet: www.achim.de

Stadt Buxtehude
Fachgruppe 25
Breite Straße 2
21614 Buxtehude
Tel.: 04161/5010
Fax: 04161/501318
Internet: www.buxtehude.de

Stadt Cuxhaven
FB Sicherheit und Ordnung -Gewerbebehörde-
Grüner Weg 42
27472 Cuxhaven
Tel.:04721/700-0
Fax: 04721/700-491
Internet: http://www.cuxhaven.de/staticsite/staticsite.php?menuid=13&topmenu=13

Stadt Osterholz-Scharmbeck
Ordnungsamt
Bremerstr. 28-30
27711 Osterholz-Scharmbeck
Tel.: 04791/17-0
Fax: 04791/17-304
Internet: www.osterholz-scharmbeck.de

Stadt Stade
Ordnungsamt
Hagedorn 6
21682 Stade
Tel.: 04141/401-140
Fax: 04141/401-142
Internet: www.stade.de

Stadt Verden
Ordnungsamt
Große Straße 40
27283 Verden
Tel.: 04231/12-0
Fax: 04231/12-202
Internet: www.verden.de

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DOKUMENT-NR. 23067

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